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澳门新银河线上娱乐,SOHO中国打包出售停车位,房地产涌现另类投资领域

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除了传统类型的财产资产,房地产替代资产也越来越受到资本的青睐。

日前,搜狐中国有限公司(00410.hk,以下简称“搜狐中国”)宣布以7.61亿元出售一套资产,包括北京9个商业项目的2583个地下停车位。

这笔交易仍是搜狐中国资产出售计划的一部分。2019年6月底,搜狐中国表示将继续出售总价值约78亿元人民币的房地产资产,并在北京召开资产推广会议,以吸引买家。对搜狐中国而言,现阶段货架上的商业地产都是非核心资产。显然,这次集中出售的2583个地下停车位不是他们的核心资产。

然而,在一些投资者和资产管理机构看来,停车场等资产实际上属于“尚未得到广泛关注、价值有待进一步发掘的资产”类别。

soho中国购买这些地下停车场资产包的是“慧博停车场投资(广州)有限公司”(以下简称“慧博停车场”),该公司属于香港私募股权投资管理公司莱姆树资本(lime tree capital)。

据知情人士透露,来自《中国商报》的记者了解到,兰瑞资本(Lan Rui Capital)在内地的投资主要集中在停车上,已经为“汇博停车产业基金”的两个阶段筹集了近10亿美元用于部署停车项目。

蓝瑞资本发起的汇博停车产业基金,除了收购soho中国在北京的9个商业项目的2583套地下停车资产外,还在北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、重庆、成都等9个城市投资了47个停车场项目,持有和管理了约35000个停车位。

已售出超过250亿元的资产

据悉,soho中国已向汇博公园出售了2583套地下停车位资产包,这些资产包位于建外soho东区、三里屯soho、soho尚都、朝外soho、soho嘉盛中心、银河soho、朝阳门soho、丹棱soho和中关村soho九个商业项目中。

记者从上述渠道了解到,搜狐中国已经为北京的这9个商业项目建设了约8000个停车位。这笔交易的目标实际上是尚未出售给这些商业项目的地下停车位。

此外,这9个商业项目的绝大部分地上办公楼和商店在早期都是由搜狐中国出售的。

根据共2583个地下停车位的7.61亿元考虑,每个地下停车位的平均交易价格约为294600元。

慧博停车场(Huibo Parking)为收购这些地下停车场资产包支付了高额溢价。据报道,2583个地下停车位的账面净值约为5.08亿元,约为7.61亿元交易溢价的一半。

因此,此次出售将为搜狐中国带来约2.53亿元的毛利,相当于2018年搜狐中国营业收入的14.7%,占2018年搜狐中国营业利润的10.8%(不包括投资物业的评估增值)。

此前,搜狐中国董事会主席潘石屹抱怨中国内地商业地产租金回报率低。

“在像北京这样的城市,搜狐中国的租金回报率不到3%,但银行贷款的资本成本超过4%,这几乎是房地产行业的最低资本成本。不过,在这种情况下,这意味着物业管理全年仍会亏损2%。这项业务将如何完成?”潘石屹说道。

记者询问并了解到,2018年soho中国的债务融资成本在行业内保持在相对较低的水平,约为4.6%。2019年上半年,搜狐中国的平均融资成本小幅上升至4.8%左右。

一位市场内幕人士评论称,这些地下停车位打包出售后,不仅可以为搜狐中国带来大量现金回报,并创下可观的销售收入,还可以将这些地下停车位资产包的回报率与搜狐中国的融资成本进行比较,这将有助于上市公司降低融资成本,优化融资利息高于资产回报率的不良结构。

自2014年以来,搜狐中国先后出售了北京和上海的几项核心资产。

2014年,搜狐中国以82.8亿元的总价出售了上海搜狐海伦广场、搜狐静安广场和凌空搜狐近一半的房产面积。

2015年,soho中国通过股权转让将上海外滩国际金融中心8-1号地块50%的股权出售给复星集团。据估计,其股权转让份额为42.5亿元,收回股东贷款和利息近46亿元。

2016年,搜狐中国以32.2亿元的价格出售了上海搜狐世纪广场。2017年,搜狐中国以85.8亿元的总价进一步出售了虹口搜狐和齐来搜狐在上海的剩余房产。

根据搜狐中国对大宗交易的公开披露,过去6年,搜狐中国已售出逾250亿元的房地产资产,其资产销售计划将继续。

截至2019年6月底,soho中国在北京仍持有9项房产:前门大街项目、望京soho、光华路sohoⅱ、银河/朝阳门soho和李泽soho,以及上海soho文艺复兴广场、外滩soho、soho天山广场和古北SOHO。

其中,上海古北个体户今年2月刚刚开业,而北京李泽个体户正在开发建设中,预计今年下半年竣工开业。

今年6月底,潘石屹在北京举行的一次资产促进会上表示,除银河/朝阳门搜狐外,搜狐中国目前还持有其他8个支持上市公司核心资产的商业项目,并将继续持有这些项目。

资本青睐停车场资产

显然,搜狐中国此次出售给汇博公园的2583个地下停车位并不被视为上市公司的核心资产。

然而,对于花了7.61亿元收购这些地下停车场资产包的蓝瑞资本来说,停车场是其投入巨资并部署在内地的唯一资产类别。

据记者了解,到目前为止,蓝瑞资本发起的汇博停车产业基金已经在北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、重庆、成都等9个城市投资了47个停车项目,总计约35,000个停车位。

这些停车场项目大多属于各个城市的优质物业,如北京天元港口中心和诺德中心、上海万度中心、第九人民医院和上海儿童医疗中心、广州越秀维多利亚和保利克洛维斯、天津荣创中心、南京紫峰大厦、苏州世茂广场、重庆谢辛市和成都时代广场。

据悉,汇博停车产业基金(Huibo Parking Industry Fund)已筹集近10亿美元,在中国内地一线城市和经济活跃的二线城市寻找停车需求相对较强的停车项目,如办公楼、商场、专业市场、医院和交通枢纽。

记者从另一位投资者那里了解到,在未来3-5年内,蓝瑞资本计划在中国大陆主要城市的停车场投资100多亿元。

根据以往的投资案例,汇博停车产业基金(Huibo Parking Industry Fund)在投资或购买停车场项目后,将获得停车场的整体管理权,升级停车场的硬件和软件,从而提高停车场的智能化水平和停车服务质量,将停车场变成物业资产的“第二大厅”。

“由于原业主无需支付停车场升级费用,慧博停车产业基金除了购买考虑外,还将在停车场的改造上投入大量资金。”知情人士说,“需要为不同的客户群体开发不同的停车产品,以便最大限度地挖掘和满足各种停车需求。”

智能停车场的软硬件升级包括在线智能数据分析系统、手机支付功能、C终端在线管理系统,以及与商业银行的整合营销合作和商城会员系统的开放。

以成都惠博停车产业基金投资14.5亿元的西村大院项目为例。这个停车场有1046个地下停车位。收购改造后,西村复合停车场设有女士停车位、电动汽车充电桩等。同时,车牌识别、倒车搜索、led照明系统等。已经上线,促使该项目成为北美以外的第一个parksmart(绿色智能停车)认证项目。

上述市场人士还表示,停车场掌握在绝大多数业主和开发商手中。由于它们创造的资产回报率远低于市场融资成本,停车场通常被视为“负资产”。如果你想提高停车场的运营效率和资产回报率,你将面临资本投资的升级,以及精细化的运营和管理。

据记者了解,作为一个资产回报率起点较低的房地产细分领域,停车场行业目前是中国内地诞生和崛起的为数不多的停车场经营品牌或资产管理机构之一。然而,中国公平国际投资局(China Equity International Investment Agency)已经开始关注停车场等房地产替代投资,并做出了一些安排。

"与传统的大型房地产交易相比,大型停车场交易更加复杂。"知情人表示,“由于历史原因,不同城市的停车场交易有不同的政策,甚至有些城市没有停车场资产的产权证,所以根本不可能进行产权交易。”

他进一步补充说,除了所有权和政策因素外,停车场的大规模交易涉及多种利益,需要安排一揽子协议,以确保交易的顺利完成以及停车场随后的交付和管理。

停车场的智能化改造和资产回报率的提高是另一个不可忽视的影响,即它们所属的财产资产价值的提高。目前,在商业物业的大宗交易市场中,收益法下的物业估值取决于商业物业整体租金收入的增加。

“如果资产回报率无法提高,那么所谓的资产升值只是一种幻觉。”他终于说。

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